아파트 분양권 양도세 셀프신고 방법 총정리 (분양권 전매 셀프 신고)

 

분양권 양도세 셀프신고 방법 총정리(분양권 전매 셀프 신고) - 분양권 매도 후 꼭 해야할 일 중 하나는 양도소득세를 신고하는 것입니다. 분양권 전매 후에는 양도세 셀프 신고 하는 방법을 몰라 당황하시는 분들을 위해 준비했습니다. 이 글은 저의 경험을 바탕으로 쓴 글이기 때문에 도움이 되실겁니다.

 

 

 

양도세는 부동산 사장님들이 양도세를 신고해주기도 하지만, 의무가 아니라 서비스이기 때문에 무작정 요구할 수 만은 없습니다. 차근차근 끝까지 읽어보세요. 헷갈리는 부분들이 잘 나와있습니다. 생각보다 쉽습니다.

 

누구에게 맡길 필요 없는 분양권 양도세 셀프 신고방법! 하나씩 해보시죠!

 

1. 홈택스 접속 [세금신고] > [양도소득세 신고]

 

참고로 시세차익을 봐야만 양도세 신고를 하는 것이 아닙니다. 손해를 보고 손절한 경우도 꼭 신고를 해야합니다. 특히 주식이나 다른 부동산으로 이득을 보셨다면 더더욱 신고를 하는 것이 유리합니다. 아래의 내용에서 확인하세요.

홈텍스에 들어가셔서 아래를 따라합니다. 먼저 로그인을 해주시고요. [세금신고] > [양도소득세 신고]를 클릭합니다.

 

버튼을 누르면 예정신고와 확정신고가 있습니다. 나는 이미 매도를 했으니 확정신고인가? 생각하실 수 있지만 1개 분양권이나 부동산을 매도하셨을 경우에는 [예정신고] > [1개 부동산 양도 간편신고]가 가장 편리합니다.

 

✅ 예정신고 : (부동산 등) 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월

✅ 확정신고 : 토지, 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산 및 신탁수익권, 국내 주식 양도 등 확정신고

• 예정신고 무신고자
• 2회 이상 예정신고 하면서 합산하여 신고하지 않은 자

 

예정신고는 양도세 신고 기간 안에 신고를 하는 분이 하는 것이고 확정신고는 신고기간을 넘기거나 2개 이상 매도를 하면서 합산하지 않은 분이 선택하는 것입니다. 잘 모르겠다면 홈택스에 버튼 설명도 잘 나와있으니 차근차근 읽어보고 클릭합니다.

 

홈택스 바로가기 Click!

 

 

 

2. 양도인(본인) 정보입력

 

 

 

세금을 신고할 때마다 느끼지만, 신고자가 손해를 보거나 잘못 신고하는 일이 없도록 잘 설명해두었습니다. 그러나 우리는 그 글을 다 보지않죠(..) 하지만 다 읽긴 해야합니다. 세금신고는 수정신고할 경우 쉽지 않은 것들도 많기 때문이에요. 어쨌든 확인하고 넘어갑니다.

 

 

 

 

본인의 정보를 입력합니다. 양도연월을 선택하면 신고인 정보가 자동으로 뜹니다. 이 때, 양도연월을 꼭 신경써주세요. 그리고 전화번호를 넣고 다음으로 넘어갑니다.

 

 

2-1. 양수인(거래상대방) 정보입력

 

 

다음은 양수인입니다. 저는 매도계약서를 보고 입력을 했는데요. 사실 양수인은 입력없이 저장 후 이동을 해도 무방하니 안적으셔도 됩니다. 시간을 단축시키고 싶다면요.

 

3. 양도세액 계산하기

 

 

과세구분과 양도물건 종류, 세율구분 등을 입력합니다.

 

 

분양권은 보유 기간에 따라 세율이 달라집니다. 1년 이상일 경우에는 60%이고 지방세까지 합쳐서 66%를 내게 됩니다. 그리고 1년 미만은 70%이고 역시 지방세를 합치면 77%인데요. 이래서 1년을 넘겨서 매도하는 것도 좋은 방법입니다.

 

 

 

그리고 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우도 포함이라고 나와있듯이, 손해를 보더라도 신고해야합니다. 양도액을 상계처리(이익과 손해를 합하여 세금을 줄일 수 있음)를 할 수 있기 때문입니다. 같은 해에 다른 부동산을 매도할 일이 있다면 더더욱 유리하겠죠.

 

3-1. 분양권 세율

 

✅ 보유기간 1년 이상 분양권 세율 : 60% + 지방세 6% = 66%

✅ 보유기간 1년 미만 분양권 세율 : 70% + 지방세 7% = 77%

 

 

 

나머지 양도한 물건의 정보도 차근차근 입력합니다. 만약 분양권이나 재개발 물건의 주소가 검색되지 않더라도 당황하지 마세요. 계약서에 나와있는대로 적거나 해당 하는 곳을 검색하여 도로명 주소를 기입하면 됩니다.

 

 

양도가액을 입력합니다.

 

 

✅양도가액 : 분양가 + 확장비 등 옵션비용 + 프리미엄 = 계약서 상 총 매매금액

중요한 부분입니다. 이 때 확장비나 시스템에어컨 등 모두 더한 금액입니다. 헷갈린다면 매매계약서상의 총 매매금액을 보시면 정확합니다.

 

TIP) 그런데 헷갈리는 부분은, 분양권 전매의 경우에는 주고 받은 금액이 계약금 정도입니다. 중도금대출이 있어 그 금액은 포함이 안되는 것 같은데 어떡하지? 라는 생각이 드실겁니다. 사실 분양권 양도세의 경우에는 양도차익(그래서 얼마의 프리미엄을 차익으로 얻었는지)만 맞으면 넘어갑니다. 그런데 정석적인 방법은 결국 계약서 상의 총 매매금액을 적는 것입니다. 서류에도 그렇게 나와있거든요. 저도 총 매매금액으로 적었습니다.

 

 

 

취득가액 및 필요경비를 입력합니다. 이 부분을 클릭하면 다음과 같이 나오는데요. 주요경비와 기타경비로 나뉘어서 등록합니다.

 

 

✅ 주요경비 : 양도시 중개수수료 등 직접지출비용

• 취득세(분양권은 취득세가 없음), 중개보수, 법무사 비용, 인지세 등을 입력

 

중개수수료나 법무비용 등을 입력 할 때 사업자번호가 필요한데요. 영수증이나 서류에 나와있어 그대로 기입하면 됩니다. 혹여나 없다면 전화해서 사업자번호를 알려달라고 하면 잘 알려주십니다. 모든 고객이 신고를 하기 때문에 어떤 설명이 필요 없습니다.

 

 

양도차액을 확인합니다.

 

✅ 양도차액 : (분양가 + 확장 및 옵션비용 + 프리미엄) - (취득세 + 중개보수 + 법무비용 + 인지세 등)

• 특히, 인지세도 놓치지 말고 넣으세요!

 

다른 경비도 그렇지만 인지세가 15만원 정도로 총 매매금액에서는 작게 느껴질 수 있습니다. 하지만 이렇게 양도세를 낼 때는 작더라도 공제가 되기 때문에 최대한 적고 양도차액을 줄이는 것이 중요합니다.

 

 

특히, 7번 양도세의 기본 공제액을 놓치지 말고 넣으세요. 만약 올 해 다른 자산 매도(미국주식 등)로 입력을 하셨으면 해당이 없지만, 부동산 하나만 매도한다고 하면 꼭 넣으시는 것이 좋습니다.

 

 

 

✅양도소득 기본공제 : 250만원

• 1년 동안 매도할 때 양도세 250만원을 제외해 준다는 뜻(공제)

 

 

 

그렇게 모두 입력하고 나면 저장하고, 신고서 제출을 클릭합니다. 다음은 양도소득세 신고서 접수증이 나오고 정상 접수됩니다. 세금이 나오는대로 신고할 수 있습니다.

4. 양도소득세 신고내역 조회

 

 

이어서 꼭 해주셔야 할 것이 있습니다. 지방소득세 납부인데요. 이 때 세액의 10%씩 더 냅니다. 클릭하면 지방소득세 신고이동으로 쉽게 이동할 수 있습니다.

 

 

 

위택스 바로가기 Click!

 

5. 신고 부속, 증빙서류 제출

 

 

다음으로 매매계약서나 이전에 필수경비로 입력했던 취득세, 중개보수, 법무비용, 인지세 등의 신고서류를 업로드 합니다. 신고만 한다고 끝낸다면 추후 문제가 되므로 꼭 증빙서류를 제출해주세요.

 

 

 

6. 분양권 양도세 셀프신고 시 제출 서류 목록

 

 

 

이 때 제출 서류가 어떤 것이 있는지 헷갈릴 수 있습니다. 보통은 부동산 거래를 하게 되면 서비스로는 부동산 사장님이 직접 양도세 신고를 하고 양도세액을 프린트해서 세금을 내라고 알려주기도 하십니다. 그렇지만 이건 서비스일 뿐, 사장님의 의무가 아니기 때문에 직접 신고하라고 하는 경우도 많죠. 그래서 우리는 이 글을 보고 있을 겁니다. 그래도 서류는 사장님이 직접 챙겨주는 것이 의무기 때문에, 받으실 수 있습니다. 따로 양도세 신고할 때 필요한 서류들을 받지 못했다면 요청하시면 됩니다.

 

 

 

 

✅ 아파트 분양 계약서(공급계약서 등)

✅ 확장 옵션비용 및 옵션 계약서(시스템 에어컨 등) 일체 - 영수증으로 대체 가능

✅ 부동산 매매계약서(분양권 매매계약서)

✅ 부동산 실거래 신고 필증

✅ 중개수수료 현금영수증 (필요경비 처리용)

✅ 법무비용(필요경비 처리용)

✅ 정부 수입인지(필요경비 처리용)

 

 

7. 결론

 

 

 

살면서 한번쯤 신축아파트를 꿈꾸곤 합니다. 그렇지만, 여러가지 사정으로 생각보다 입주까지 가지고 가기 쉽지 않을 수 있죠. 그래서 매도를 하게 될 수도 있는데요. 이 글을 통하여 분양권 양도세 신고를 편리하게 하실 수 있습니다. 감사합니다.